פסק-דין בתיק ת"א 61585-01-13

כללי:

1.         תביעה למתן פסק-דין הצהרתי בעניין תוקפה של עסקת מכר במקרקעין ובשאלה, האם החתימה על ייפוי כוח נוטריוני, הנחזית להיות חתימת המוכר, הנה חתימתו של הבעלים במקרקעין.

רקע עובדתי ודיוני:

2.         התובעים, תושבי כפר עסלה באזור קלקיליה שבשטחי הרשות הפלסטינית (להלן - האזור), הנם (יחד עם הנתבעת 3, אחות התובעים 6-1) יורשים על-פי דין של המנוח גאזי ראדי ז"ל שנפטר ביום 2.5.2011 (להלן - המנוח). התובעים 6-1, 8 והנתבעת 3 הנם ילדי המנוח, התובעת 7 הנה אשתו. הנתבעת 1 הנה חברה בע"מ הרשומה בפנקסי המנהל האזרחי, באזור (להלן - החברה או הנתבעת). הנתבע 2 (להלן - חסין), בעלה של הנתבעת 3 (גיסם של התובעים 6-1), רכש על-פי הנטען זכויות במקרקעין להלן, אותן העביר בעסקת מכר מאוחרת, לנתבעת.

3.         במועדים הרלוונטיים לתובענה היה המנוח הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקה מספר 206/1 בגוש 2, הרשומים בלשכת רישום המקרקעין באזור - בספר רישום מספר 7, עמוד 19 בשטח של 14 דונם והנמצאים בכפר עסלה, שבאזור (להלן - המקרקעין). על-פי הנטען, עד שנת 2001 עיבד המנוח יחד עם התובעים את המקרקעין. בשנים האחרונות לקה המנוח במחלות שונות שגרמו לשיתוק גופני מוחלט ובשנתיים שקדמו לפטירתו מצבו החמיר עד כדי היותו מרותק למיטתו. התובעים הדגישו, כי בשל מצבו הרפואי, התנייד המנוח בשנתיים שקדמו למותו, בכיסא גלגלים, בלבד. 

 4.        בחודש מרץ 2012, הבחינו התובעים בגורמים זרים שפלשו למקרקעין. לטענתם, בירור קצר העלה, כי בעניינו של המנוח בוצעו מעשי זיוף ומרמה בקשר למקרקעין, מכוחם התיימר חסין לרכוש את זכויות המנוח במקרקעין ולהעבירם בעסקה מאוחרת לצד שלישי, היא החברה. לגרסתם, המסמכים המפורטים להלן (שצורפו לכתב התביעה) מושא רכישת הזכויות במקרקעין, מזויפים, שכן החתימה על גביהם, הנחזית להיות חתימת המנוח, אינה חתימתו ומשכך, בטלים ולא ניתן היה להעביר על פיהם את הזכויות במקרקעין, לחסין וממנו לנתבעת. ואלה המסמכים; 

א. מסמך הנושא כותרת הודאה מיום 30.12.2009, לפיו אישר המנוח, כי קיבל מחסין סך כולל של 140,000 דולר, חלקם במזומן וחלקם על דרך של שטרי חוב למועדים סמוכים, המהווים את התמורה בגין רכישת זכויות המנוח במקרקעין (להלן - מסמך ההודאה).

ב. מסמך בשפה הערבית (תרגום של המסמך לשפה העברית הוגש על-ידי התובעים במהלך הדיון), הנחזה להיות הסכם מכר מיום 30.12.2009 בין המנוח לבין חסין (להלן - הסכם המכר), לפיו רכש חסין את מלוא זכויותיו של המנוח במקרקעין בסכום של 420,000 ש"ח ובתוספת סך של 140,000 דולר (להלן - התמורה). 

ג. מסמך הנושא כותרת ייפוי כוח בלתי חוזר ערוך בשפה העברית והערבית מיום 30.12.2009, אליו מצורף מסמך אימות חתימה נוטריוני של עו"ד שרון יהושע (להלן - הנוטריון), לפיו מכר המנוח את הזכויות במקרקעין לחסין כנגד התמורה ששולמה במלואה ומתן הרשאה לחסין לרשום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין (להלן - ייפוי הכוח).

                                                            (להלן - מסמכי המכר)

5.         התובעים הוסיפו וטענו, כי על פי בקשת הנתבעים, נרשמו הזכויות על שם חסין בלשכת רישום המקרקעין באזור, ביום 8.3.2012 ומיד הועברו לחברה. בנסיבות אלה, פנו לגורמי המשטרה והמנהל האזרחי באזור בתלונה מפורטת, למניעת הפלישה הנטענת למקרקעין, טענו לזיוף חתימת המנוח על מסמכי המכר וביקשו את התערבות הרשויות. בהקשר זה נטען, כי תעודת הזהות של המנוח נגנבה בטרם נחתמו מסמכי המכר ותלונה בעניין זה הוגשה לרשויות החקירה הפלסטינית (כעולה מאישור על הגשת התלונה, סומן שם - ת/5). בהמשך, הוגשה על-ידי התובעים תובענה למתן פסק-דין הצהרתי (ה"פ 16656-07-12), לפיה המסמכים מזויפים ולא ניתן היה לרכוש מכוחם את הזכויות במקרקעין. במהלך הדיון משנמצא כי המקרקעין הועברו ונרשמו על-שם הנתבעת וזו לא צורפה כצד להליכים, הסכימו המבקשים (התובעים כאן) למחוק את התובענה. לאחר זמן, הוגש כתב התביעה דנא, תוך צירוף החברה כנתבעת נוספת.

6.         התובעים הדגישו, כי בידיהם ראיות מוצקות לעניין זיוף המסמכים וכן להוכחת מצבו הבריאותי הקשה של המנוח, עובר לחתימתו, שלפיהן היה מרותק לכיסא גלגלים. עוד נטען, כי מחשבון בנק שניהל המנוח בבנק מסחרי, לא נמצאו הפקדות כספים נשוא התמורה בעסקת המכר הנטענת.

7.         בנסיבות אלה טענו, כי אף שהמקרקעין נרשמו על-שם הנתבעת, הרכישה לא נעשתה בתום לב, שכן החברה ידעה שייפוי הכוח מזויף והייתה שותפה מלאה לזיוף המסמכים ולרישום המקרקעין על-שמה, במרמה. בהקשר זה טענו לתחולתו של הדין הירדני על-פי כללי ברירת הדין, בשל מיקום המקרקעין והדגישו, כי הדין באזור אינו מכיר בתקנת שוק, כקבוע בסעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, המעניקה הגנה לצד שלישי שרכש זכויות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום. נוכח כל האמור, נטען כי עסקת המכר בטלה מעיקרה בהיותה נסמכת על מסמכים מזויפים שבאמצעותם נרשמו הזכויות במקרקעין על-שם הנתבעת, אף שחסין לא היה זכאי להעבירם. לפיכך, עתרו לביטול רישום זכויות החברה במרשם ולרישום התובעים, חלף הנתבעת, כבעלי הזכויות במקרקעין ובהיותם יורשי המנוח על-פי דין. לצד הגשת התובענה, הוגשה בקשה לסעד זמני למתן צו מניעה, לפיו ייאסר על הנתבעת לעשות עסקה במקרקעין עד למתן פסק-דין בתובענה.

8.         בתגובתם לבקשה דחו הנתבעים 1-3 (להלן - הרוכשים) את טענות התובעים. לאחר שנדרשו לטענות סף, לרבות שיהוי ורכישת הזכויות במקרקעין בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, טענו לגופו של עניין והציגו את התשתית העובדתית הרלוונטית. לטענתם, חסין ניהל עסק של עבודות בנייה ושיפוצים והעסיק עובדים רבים ובכללם גם מקצת מהתובעים. בשל היותו סייען בכיר בשירות הביטחון של מדינת ישראל, "נחטף" על-ידי גורמי ביטחון של הרשות הפלסטינית, הוחזק במשך חודשים רבים במתקן כליאה בעיר קלקיליה שבשטחי הרשות ועונה קשות. בשעה שהיה עצור במתקני הרשות, נודע לחסין, כי שניים מעובדי החברה, הנמנים על התובעים, פנו וקיבלו מגורמים יזמיים כספים בסך של 420,000 ש"ח (להלן -  הכספים) שיועדו לחברה שבבעלות חסין, אשר באמצעותה בוצעו עבור אותם גורמים עבודות בנייה. לאחר שחרורו, פנה חסין ודרש את הכספים מאותם גורמים ואולם, אז נמסר לו, כי הכספים שולמו לגיסיו. משדרש את החזר הכספים, התערב המנוח, אבי התובעים והתחייב לפעול להשבתם לחסין בתוך תקופה של עד חמש שנים. בנסיבות אלה ולהבטחת החזר הכספים, נחתם בין הצדדים ביום 22.5.2002 הסכם משכון בנוכחות עדים, לפיו שיעבד המנוח את זכויותיו במקרקעין כערובה לתשלום הכספים במועדים ובתנאים שנקבעו (להלן - הסכם השעבוד). יוער, כי התובעים הכחישו את כל האמור ובעניין הסכם השעבוד טענו, כי הנו מזויף והמנוח כלל לא התחייב על-פיו וממילא, לא הוסיף את חתימתו בכתב ידו בשוליו. משלא שולמו הכספים, חרף התחייבות המנוח, ביקש חסין לממש את הבטוחה על דרך רכישת הזכויות במקרקעין. בשלב זה, טען לפניו המנוח, כי ערך המקרקעין עלה ולפיכך, סוכם כי התמורה תעמוד, נוסף על הכספים, על סך של 140,000 דולר. לפיכך, ביום 30.12.2009 התקשרו הצדדים בהסכם המכר. לצדו, נחתמו, בנוסף, מסמך ההודאה וייפוי הכוח. על יסוד הסכם המכר וייפוי הכוח נערך הסכם נוסף, ביום 21.2.2012 עם הנתבעת, לפיו מכר חסין את הזכויות במקרקעין לחברה ואלה נרשמו על-שמה ביום 8.3.2012 בלשכת רישום המקרקעין באריאל. הנתבעת הוסיפה, כי בכוונתה לייעד את המקרקעין לבניית 23 יחידות דיור ובעניין זה פנתה לקבלת אישור ממוסדות התכנון והגורמים המוסמכים.

9.         הרוכשים הדגישו, כי מסמכי המכר ובכלל זה הסכם השעבוד הנם מסמכים אותנטיים וחתימת המנוח הנחזית עליהם הנה חתימתו. עוד הטעימו, כי ייפוי הכוח נחתם לפני הנוטריון, משפטן מנוסה, השולט היטב גם ברזי השפה הערבית וכן לפני עד נוסף, עו"ד סמי בן סעיד (להלן - בן סעיד), שאישר אף הוא את חתימת המנוח על ייפוי הכוח, זאת לאחר שנטלו מהמנוח צילום של תעודת הזהות והשוו את הצילום עם המקור ובדרך זו אושר זיהוי המנוח כמי שחתם על-פי תעודת הזהות האמורה (העתקים מהסכם המכר ומייפוי הכוח, בצירוף אישור נוטריוני של אימות חתימת המנוח - צורפו כנספחים לתגובה). בהקשר זה הוסיפו, כי יש לדחות את הטענה, לפיה נגנבה תעודת הזהות של המנוח, שכן כעולה מאישור רשויות החקירה הפלסטינית (שצורף לכתב התביעה), התלונה הוגשה ביום 11.4.2011, כשנתיים לאחר החתימה על מסמכי המכר ומשכך, אין לייחס לה כל משקל. עוד נטען, כי התובעים לא טרחו לצרף תעודה רפואית ערוכה כדין להוכחת מצבו הרפואי של המנוח עובר לחתימת ייפוי הכוח ואין במסמך של הרופא המטפל (שצורף לכתב התביעה - שם צוינו מחלותיו של המנוח, עובר לפטירתו ללאהתייחסות לעניין ניידותו והיותו מרותק לכיסא גלגלים), כדי לבסס את האמור. לטענתם, שלא כמו התובעים, הציגו ראיות חד משמעיות, ברורות ובהירות בדבר רכישת זכויותיו של המנוח במקרקעין ובכלל זה ייפוי הכוח, אשר לא ניתן לפקפק בתוקפו, נוכח הוראת סעיף 19 לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976 (להלן - החוק), לפיו אישור נוטריוני יהווה "...ראיה מספקת בהליך משפטי ללא צורך בראיה נוספת". בהקשר זה, הפנו לתצהירי הנוטריון ובן סעיד (שצורפו לתגובה), לפיהם אומתה חתימת המנוח רק לאחר בדיקת תעודת הזהות וקבלת העתק צילומי ממנה, עליו נוספה חתימת אישור הנוטריון ובן סעיד. בתצהירו, הדגיש הנוטריון, כי זכר את המנוח כאדם מבוגר שהתנהל באמצעות מקל הליכה והיה צלול וברור במילותיו. הנוטריון הטעים, כי שוחח ארוכות עם המנוח בשפה הערבית, השגורה היטב בפיו ורק לאחר ששוכנע שהמנוח הבין היטב את משמעות חתימתו, חתם המנוח על ייפוי הכוח לפניו. בהמשך הוסיפו טענות משפטיות לעניין משקלו הראייתי של האישור הנוטריוני, שניתן לפי החוק (כאמור בסעיף 19, שם) וכן לעניין רכישת הזכויות במקרקעין בתום לב.  

10.       במהלך הדיון בבקשה קיבלו הצדדים את המלצת בית-המשפט, לפיה תישמע התובענה, חלף דיון בסעד הזמני, והמשך הדיון ייקבע בתיק העיקרי להגשת עדויות ראשיות בתצהירים, זאת לאחר שהנתבעת הצהירה, כי תביא לידיעת כל רוכש אפשרי על קיומם של הליכים המתנהלים בבית-המשפט. עוד הוסכם, כי תגובת הרוכשים לבקשה תשמש כתב הגנה. בנסיבות אלה, לבקשת התובעים, נמחקה התובענה בעניינם של הנתבעים 7-4 ללא צו להוצאות.

11.       הצדדים הגישו את עדויותיהם הראשיות בתצהירים. בתצהירו, חזר התובע 1 ופירט את טענות התובעים כפי שהובאו בכתבי טענותיהם והדגיש, כי אביו המנוח נהג לחתום על  מסמכים בטביעת אצבע ולא בכתב. העד הוסיף, כי בתקופה הרלוונטית טרם חתימת ייפוי הכוח התנייד המנוח על כיסא גלגלים, בלבד ובשנתיים שקדמו לפטירתו היה מרותק למיטתו. בהמשך הוסיף כי אביו נהג להתייעץ עמו בנוגע לעסקה או הסכם וכי לא הבחין שקיבל כסף או החזיק כסף מהעסקה הנטענת, במיוחד בשנתיים האחרונות קודם למועד פטירתו, אז היה מרותק למיטתו. עוד הדגיש, כי בחודש אפריל 2011 נודע לו כי תעודת הזהות של אביו המנוח נעלמהותלונה בעניין זה הוגשה למשטרה הפלסטינית (נספח ת/5 לתצהירו). בתצהירו הנוסף טען, כי חתימת המנוח על ייפוי הכוח מזויפת והוסיף כי "...לאחר בירורים"מצא שמעשה הזיוף נעשה על-ידי החברה וחסין, "...בצוותא". התובעים הגישו תצהירים נוספים על-פיהם הודגש מצבו הבריאותי של המנוח בתקופה הרלוונטית והיותו חולה, מרותק לכיסא גלגלים וכן, של מקצת מהעדים שנכחו במעמד חתימת חלק מהמסמכים והכחישו את חתימתם.

12.       מטעם הרוכשים הוגש תצהיר מנהל הנתבעת. בתצהירו חזר העד על טענות החברה בדבר רכישת זכויות המנוח במקרקעין - מחסין - על-פי מסמכי המכר ועל כוונתה לבנות במקרקעין. העד הדגיש את התנהלותה של החברה בכל שלבי הרכישה והתנהגותה בתום לב, תוך תשלום מלוא התמורה לחסין ולאחר קבלת כל האישורים הדרושים לרכישת המקרקעין ובכלל זה היתר העסקה כדין מרשויות המנהל האזרחי, באזור.

13.       בתצהירו, חזר חסין ופירט בהרחבה את השתלשלות האירועים שקדמו להתקשרות עם המנוח - במיוחד, לעניין נסיבות חתימת הסכם המשכון שהיווה את העילה לביצוע עסקת המכר וחתימת ייפוי הכוח. העד הדגיש, ששילם את מלוא התמורה בגין רכישת הזכויות במקרקעין וכי הנוטריון, ששולט בשפה הערבית, ערך את ייפוי הכוח, עליו חתם המנוח בנוכחותו ובנוכחות עדים נוספים. חסין הטעים, כי המנוח התהלך באמצעות מקל הליכה ובמעמד חתימת הסכם המכר וייפוי הכוח היה צלול, ערני והבין היטב את משמעות חתימתו. בהמשך הוסיף, כי כעבור כשנתיים מכר את הזכויות במקרקעין לחברה ואלה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (לתצהיר צורפו העתקים מהמסמכים).